Owner chef로의 첫걸음 입지선정 2
상권조사의 실제
상권과 아이템의 상관관계
입지의 성격에 따라 좋은 아이템과 그렇지 않은 아이템이 명확히 존재한다. 그렇기 자신이 하고자 하는 아이템에 따라 이 아이템을 소비 가능한 상권을 찾는 것이 중요하다.
하지만 모든 일에는 변수가 따르기 마련. 단순히 상권과 아이템이 맞는다고 상권/입지 선정이 끝나는 것은 아니다. 경기흐름이나 자금시장의 추세, 관련법규의 시행, 고객의 선호도 변화, 날씨의 변화까지 예측한 상권과 아이템의 상관관계를 찾아내야만 하며 이를 통해 내가 추구하고자 하는 아이템의 가격이나 셋팅 등 구현의 세부적인 계획 수립이 가능하다.
상권의 흐름을 좀 더 정확히 알고 싶다면 과거의 자료를 참고한다. 지리적 변화나 관련법규의 변화는 시간이 흐름에 따라 변동이 있기 마련이므로 과거의 변화를 유심히 살핀다면 현재뿐 아니라 미래의 흐름 또한 예측할 수 있다.
상권 분석의 첫단계 “인구(잠재고객)분석”
상권분석의 기본이 되는 것은 ‘인구의 파악’이다. 주민 수는 대략의 잠재고객수와 직결되기 때문에 무턱대고 점포 인근의 유동인구를 조사하기보다는 ‘인구의 파악’에서 ‘핵심상권 내 인구현황’으로 범위를 좁혀가는 것이 바람직하다.
주민 수에 관한 정보는 가까운 구청이나 동사무소 등 공공기관에서 자료를 요청할 수 있으며 인터넷에 개설돼 있는 통계청 자료를 무료로 이용할 수도 있다. 역세권의 경우, 해당역의 하루 이용객 수를 역에 알아보면 자세히 알 수 있으며 주고객층이 10대라면 인근 학교들의 학생 수를 우선적으로 계산해야 할 것이다.
이제 핵심 상권내로 진입해 보자. 단지 사람이 많이 지나다닌다는 식의 주먹구구식 방법이 아니라 입점을 예상하고 있는 지점으로부터 1차, 2차, 3차 상권으로 확장 동선을 그려가 중요도 순으로 차등화 하는 것이 좋다.
1차 상권 : 약 500m 이내의 거리
2차 상권 : 0.5∼1km 이내의 거리
3차 상권 : 1∼1.5km 이내의 거리
4차 상권 : 1.5∼2km 이내의 거리
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‘2차 상권(예상 점포로부터 걸어서 15∼20분 이내의 거리)’과 ‘3차 상권(예상 점포로부터 걸어서 30분 이내의 거리)’을 조사해 나간다. 업종의 성격에 따라 ‘4차 상권(점포 반경 예상 점포로부터 걸어서 40∼45분 이내의 거리)’까지 조사하기도 한다.
좀더 확대하기 위해서는 주민의 소득 수준에 대한 직접적인 내용이 첨가돼야 할 것이다. 해당 시에서 제공하는 ‘가구당 소득현황’을 참조하는 방법이 있으나(가구당 지난 몇 년간의 소득 수준과 월 평균 지출에 대한 데이터베이스를 제공하고 있다) 전문가들은 이미 1~2년 전에 발간된 자료이며 고객이 느끼는 현재 체감 경기는 또 다를 수 있으므로 다소 시간이 걸리고 거부고객 등 어려움이 있더라도 일정 연령의 표본 집단 범위를 정해 직접 물어보거나 설문을 이용하는 방식으로 소득수준 뿐 아니라 외식 트렌드를 파악하는 것이 바람직하다고 충고한다.
또 질문에 응해준 고객에게 무료 식사권을 증정하는 등 홍보를 겸한 행사를 권장한다.
설문조사 대상 표본을 규정하는 작업은 작위 추출과 무작위 추출의 2가지 방법이 있으나 작위 추출은 시작부터 선입관을 가지고 추출하게 되므로 요즘은 무작위 추출을 실시하는 것이 일반적이다. 표본 수는 100개 이상은 돼야 한다. 무작위 추출 방식에도 인구비례로 주소를 파악, 명부에 번호를 매겨 필요한 세대를 택하는 인구비례법 등 여러 방식이 있으나 매우 번거롭다. 가장 간편한 방법은 등 간격추출법으로 조사하는 것이다.
이 방식은 조사하려는 상권이나 지역을 20개의 블록으로 나누어 각각 5세대씩 추출하는 방식이다. 이렇게 하면 크게 힘들이지 않고도 오차가 적은, 꽤 정확한 통계를 얻을 수 있다.
이렇게 추출한 표본 집단에 적용할 설문지 작성에도 세심한 주의가 필요하다. 특히 설문지를 만들 경우, 비교적 간단하게 답할 수 있는 질문 위주로 구성하는 것이 바람직하다.
또 답하기 애매한 질문은 지양하고 질문의 흐름을 고려해 매끄럽게 이어지도록 구성하며 답변자가 편견을 가지고 대답하는 일이 없도록 주의해야 한다.
상권의 특성 파악
상권내 동종업체들의 운영 현황에 대한 조사는 필수적이다. 주요 메뉴 및 가격대, 영업시간, 고객유형, 인테리어 특징뿐 아니라 타업소에 비해 차별화된, 그 업소만의 특징과 가장 잘 팔리고 있는 메뉴가 무엇인지 등으로 세분화한다. 이 조사는 자칫 동종업체의 반감을 살 수도 있으므로 특히 조사원의 각별한 주의가 요구된다.
평가 항목은, 상업성 유도시설에 의한 입지우위성·시계성·인지성·동선도로 및 접근성·상권의 질·시장규모·건물구조의 7종류로 나눠서 중점 개요 위주로 세부적으로 기술한다. 상황에 따라 불필요한 항목을 배제하거나 항목을 더 추가할 수 있다. 평가점수는 10점 만점에 5점은 중간, 6점은 중상, 7점은 비교적 우수, 8점 이상은 매우 우수 정도의 기준으로 삼았다. 이렇게 일목요연한 표로 구성할 경우 그동안 자료로 조사되던 것이 한 눈에 들어오게 돼 비교, 평가하기에 용이한 장점이 있다.
상권조사라는 방대한 내용을 이 지면에서 다룬다는 것은 현실적으로 불가능하다.
단, 흔히 생각하듯 ‘중산층이 많이 살아서’, ‘목이 좋아 보여서’, ‘유동 인구가 많아서’ 등 피상적으로 입지를 선정할 경우 낭패를 불러올 확률이 높은 것은 자명하다. 이러한 사태를 미연에 방지하기 위해서라도 더욱 과학적인 방식으로의 연구와 접근이 필요하다.